市场概览2016年前五个月，广州市社会消费品零售额同比增长8.6%，增速较2015年同期回落2.1个百分点。季内，无新增供应入市，净吸纳量集中于现有项目，致使平均空置率下降并支撑平均租金小幅增长，尤以核心商业区域为甚。供应在过去七个季度中的六个季度录得新增供应后，本季度广州市无新项目正式开业。有鉴于此，广州市商铺物业市场总存量维持在约372万平方米，并大致平均分布于核心及非核心商业区。天河区存量仍为广州之首，约118万平方米，占全市总存量32%。需求广州商铺物业市场需求较上季度有所放缓，但新增供应缺乏系主要原因。净吸纳量合计21，910平方米，致使平均空置率环比下降0.7个百分点至8.1%。核心商业区内物业持续吸引零售商，广州市核心商业区平均空置率环比下降0.9个百分点至5.4%。在非核心商业区，需求相对稍欠活跃，平均空置率环比下降0.3个百分点至10.8%。图1 广州中高端购物中心新增供应、净吸纳量和空置率 数据来源：广州高力国际研究部图2 广州中高端购物中心分区空置面积、入驻面积和空置率 数据来源：广州高力国际研究部时尚及快时尚品牌持续于广州扩张，季内诸多开业和租赁活动即系佐证。其中包括：Ports、The Perfect Pop、G-Star Raw及Ed Hardy于天环广场开业；New Look及Urban Revivo于富力海珠城新租门店；I.T于万菱汇新租门店；M Missoni于高德置地冬广场承租新店。值得关注的是，太古汇内的品牌及业态调整为奢侈品牌提供了契机，季内Gucci、DG和Bottega Veneta均于该物业新租门店即系佐证。餐饮业态内，若干新品牌首次涉足广州。新租及开业活动包括：莆田及Wagas于太古汇新租店铺（均系广州首店）；The Coffee Bean Tea Leaf于西城都荟开设新店（广州首店）；Line Friends Café（广州首店）于正佳广场承租店铺；以及星美乐、Nine Thirty by Awfully Chocolate、白熊咖喱（广州首店）及八月翠园（广州首店）于天环广场开业。为吸引客流及对抗同质化，业主持续增加其项目内体验式业态店铺比重。代表性开业及租赁活动包括：西西弗书店于万菱汇新租店铺，并于凯德云尚广场开业；海马体照相馆于太阳新天地开业；以及电动车品牌特斯拉于天环广场设立体验店。其它瞩目的租赁及开业活动包括：阿迪达斯足球概念旗舰店于天河城开业；小米于高德置地春广场新开店铺；以及首饰品牌周生生于天环广场开业。租金2016年第二季度，广州市中高端购物中心物业首层平均租金环比上涨0.4%，但同比下跌3.4%至人民币1，067.4元每月每平方米。有限的供应支撑核心区域平均租金环比增长1.0%至人民币1，525.4元每月每平方米。在非核心区，平均租金环比增长0.1%至人民币661.2元每月每平方米。图3 广州中高端购物中心首层租金 数据来源：广州高力国际研究部图4 广州中高端购物中心各区平均租金 数据来源：广州高力国际研究部投资2016年第二季度，广州商铺物业投资市场表现平静，无重大成交公布。若干机构投资者对广州市场保持关注，持续的问询及交易的寻求即系佐证。在包括南沙及番禺区在内的非核心区域内，有若干散售交易公布。展望2016年下半年，广州商铺物业市场将持续扩张，合计约40.8万平方米的五个新增购物中心项目预计将正式开业，并大致平均分布在核心及非核心区（按建筑面积）。在奢侈品牌销量放缓之背景下，新增供应将以大众定位为主。位于核心区域内且/或由知名发展商开发的新项目，加之持续进行中的品牌及业态调整均将继续吸引新品牌进入广州。在未来若干季度内，新增供应将推升平均空置率，但若干新项目内较高的预租水平将使空置率的增长限制在一个百分点之内。核心区域内项目租金水平预计将持续增长。相形之下，一个新项目将于非核心区域内正式开业，且预计将提供租金优惠以与附近成熟项目相竞争。有鉴于此，非核心区域内租金水平在未来几个季度内或将有所下降。资料来源：高力国际